وطن 24 من الرباط
حين وقفت رئيسة الحكومة المغربية فاطمة الزهراء المنصوري أمام البرلمان، الاثنين 19 أكتوبر، لتقديم البرنامج الحكومي، تعهدت بمواصلة دعم تملك السكن وزيادة العرض العقاري وإحداث “عرض وطني” للمساكن المخصصة للكراء.
جملة واحدة أعادت فتح ملف ظل مغلقا بصمت نحو ربع قرن: لماذا لم ينجح المغرب، منذ صدور القانون رقم 51.00 في نونبر 2003، في تطوير بديل حقيقي يتيح للأسر الانتقال من الكراء إلى الملكية؟
غير أن المنصوري لم تقل ما إذا كان العرض الجديد سيتضمن خيار التملك، أم سيقتصر على تنشيط سوق الكراء السكني. وهذا الغموض ليس تفصيلا، فالإيجار المفضي إلى التملك لا يعني فقط سكنا مقابل أداء شهري، بل التزاما ماليا طويل الأمد ينتهي بانتقال ملكية العقار.
والواقع أن الإشكال لم يكن يوما في غياب النص القانوني، بل في المسافة بين ما يتيحه التشريع وما تعرضه السوق العقارية فعليا. فالأسر التي تعجز عن اقتناء مسكن لا تحتاج فقط إلى تقسيط ثمنه، وإنما إلى شروط تجعل هذا الثمن في متناولها، بينما لا يجد المنعشون العقاريون بالضرورة مصلحة في انتظار سنوات لتحصيل مستحقاتهم.
وبين هذين الطرفين، يبرز الدور الذي يفترض أن تضطلع به الحكومة لتحويل الإيجار المفضي إلى التملك من إمكانية قانونية قائمة إلى خيار سكني قابل للتطبيق، وهو ما لم تنجح السياسات السابقة في تحقيقه على نطاق واسع.
معادلة تبدو بسيطة
يسمح القانون للمستفيد بشغل المسكن مقابل دفعات دورية، يُحتسب جزء منها مقابل الانتفاع بالعقار، ويُخصص الجزء الآخر لسداد ثمن الشراء. لكن انتهاء مدة العقد لا يجعل المستفيد مالكا بالضرورة، إذ عليه أن يستكمل الثمن المتفق عليه قبل إبرام عقد البيع النهائي.
وهنا تبدأ المشكلة. فالمنعش العقاري يريد استرداد ثمن عقاره في أقصر أجل ممكن، بينما يحتاج المستفيد إلى توزيع الأداء على سنوات طويلة كي يتفادى الاقتراض أو يقلص حجمه. وتأجيل جزء من الثمن لا يحل أزمة القدرة على الشراء، بل ينقلها من شباك البنك إلى بنود العقد: قيمة الدفعات الشهرية، والحصة المحتسبة منها للتملك، والمبلغ المتبقي عند خط النهاية.
وتكشف تجربة مغربية سابقة مدى صعوبة إقناع المستثمرين بالابتعاد عن البيع المباشر. فقد سجلت منظمة التعاون والتنمية الاقتصادية، في مراجعتها للسياسة الحضرية في المغرب، أن برنامجا للحوافز الضريبية، صُمم لتشجيع المستثمرين على تخصيص مساكن اجتماعية للكراء، لم يثمر حتى نهاية عام 2022 سوى اتفاقية واحدة تشمل 50 مسكنا.
وكان البرنامج يمنح إعفاءات ضريبية مقابل تأجير العقارات مدة لا تقل عن 8 سنوات، بسقف شهري قدره 2000 درهم للسكن الاجتماعي و1000 درهم للسكن منخفض القيمة العقارية.
ورغم أن التجربة تخص الكراء الاجتماعي لا الإيجار المفضي إلى التملك، فإنها تشير إلى عقدة مشتركة هي أن الاحتفاظ بالعقار وتأجيره سنوات يبدو أقل جاذبية للمستثمر من بيعه فورا. وهو ما يضع الحكومة أمام سؤال الحوافز: ما الذي ستقدمه هذه المرة لإقناع المنعشين بالانخراط؟
حساب الأسرة
على الجانب الآخر من المعادلة، تقف أسر بقدرات مالية محدودة. فبحسب البحث الوطني حول مستوى معيشة الأسر لسنتي 2022 و2023، بلغ الدخل الشهري الوسيط للأسر الحضرية 5208 دراهم، أي أن نصفها يعيش بأقل من هذا المبلغ، في حين بلغ المتوسط 8627 درهما.
وبهذه الأرقام، فإن قسطا شهريا من 2000 درهم يلتهم نحو 38 في المئة من موارد الأسرة ذات الدخل الوسيط، قبل أن تدفع شيئا للغذاء والنقل والتعليم. وحتى لو خُصص نصف هذا القسط لاقتناء العقار، فلن يسدد المستفيد من الثمن سوى 120 ألف درهم بعد عشر سنوات.
وبهذا المعنى، لا يصلح الإيجار المفضي إلى التملك بديلا تلقائيا عن القرض البنكي، فطول مدة الأداء لا يخفض بالضرورة الكلفة الإجمالية، وقد يجد المستفيد نفسه عند موعد نقل الملكية مضطرا إلى تمويل إضافي.
ويزيد الوضع هشاشة أن القانون يرتب على التراجع ثمنا. فالمكتري الذي يعدل عن الاقتناء لأسباب تعود إليه يسترد المبالغ المخصصة لثمن العقار بعد اقتطاع تعويض للبائع بنسبة 10 في المئة، ولا يسترجع ما دفعه مقابل الانتفاع بالمسكن. وإذا انتهى العقد دون إتمام البيع، فقد المكتري حق البقاء في العقار ما لم يُتفق على خلاف ذلك، أي أن التعثر في الأداء قد يكلفه الحلمين معا: التملك والسكن.
في يوليوز 2026 أدخل المشرع تعديلا على القانون يوجب تحرير عقود الإيجار المفضي إلى التملك في محررات رسمية تحت طائلة البطلان، بهدف حماية المعاملات العقارية والحد من منازعات التوثيق. لكن التعديل لم يقترب من العقبات الاقتصادية المتعلقة بتمويل العقار وقدرة المستفيدين الشرائية، ولم يؤسس نظاما للدعم يتيح للآلية الوصول إلى فئات أوسع.
وهذا بالضبط ما تحذر منه منظمة التعاون والتنمية، التي ترى أن قدرة الآلية على تحقيق أهداف اجتماعية رهينة بمساعدات عمومية موجهة للأسر محدودة الدخل، استنادا إلى تجارب دولية أظهرت أن غياب الدعم يجعل الاستفادة منها أقرب إلى متناول الطبقتين المتوسطة والمتوسطة العليا.
كما أوصت بتطوير سوق الكراء الميسر وتعبئة جزء من المساكن الاجتماعية الشاغرة، معتبرة أن الإصرار على تشجيع الملكية وحدها لم يقدم جوابا مناسبا لجميع الفئات، خصوصا من لا تسمح مداخيلها بتحمل أعباء الشراء.
حصيلة غائبة
وتضع هذه الخلاصات الكرة في ملعب الحكومة الجديدة. والمنصوري نفسها أشرفت على قطاع الإسكان في الولاية السابقة، قبل أن ينتقل تدبيره إلى سمير بلفقيه، وزير إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة، وفاطمة السعدي، الوزيرة المنتدبة المكلفة بالإسكان وسياسة المدينة.
ويواجه الاثنان أولا سؤال الحصيلة: كم عقدا أُبرم فعلا بموجب القانون 51.00؟ وكم أسرة صارت مالكة لمسكنها بفضله؟ وكم عقدا انتهى إلى التعثر أو الفسخ؟ لا أجوبة منشورة، ومراجعة الإطار القانوني هذه السنة لم يرافقها تقييم شامل يفسر لماذا لم يتحول الكراء المفضي إلى التملك إلى منتج عقاري رائج، ولا ما الذي ينبغي فعله لحمل المنعشين على اعتماده.
ويطرح الوعد الجديد كذلك مسألة ضبط الأثمان وشروط الاستفادة، حتى لا تصبح تسهيلات الأداء قناة لتمرير تكاليف إضافية إلى المقتنين، أو ريعا يستفيد منه الوسطاء والمضاربون دون أن ينعكس على السعر النهائي للمسكن. فتوزيع الثمن على أقساط لا يغير قيمته، ولا يحل مشكلة أسر لا تسمح مواردها أصلا بالتزامات شهرية من هذا الحجم.
وبانتظار الكشف عن تفاصيل العرض الوطني، تبقى أسئلة معلقة: كم مسكنا ستوفر الحكومة؟ بأي أسعار كراء؟ لأي فئات؟ وهل سيحصل المستفيدون لاحقا على حق الشراء؟ وما طبيعة الدعم العمومي والضمانات التي ستحكم العلاقة بين المالك والمكتري؟ بأجوبة هذه الأسئلة سيتضح إن كان التوجه الجديد يختلف فعلا عن سابقيه، فالإطار القانوني قائم منذ 2003، والمشكلة، كما تدل التجارب المتاحة، لا تكمن في غياب العقود بقدر ما تكمن في شروط التمويل والعرض وقدرة الأسر الفعلية على تحمل ثمن البيت.
وسيظل مصير القانون القديم والبرنامج الذي ستعلنه الحكومة معيارين لقياس قدرتها على توسيع باب السكن أمام المغاربة، في قطاع لم تنجح فيه زيادات العرض المتواصلة ولا تعدد برامج الدعم في تذليل عقبة الانتقال من الكراء إلى الملكية.
